Бесплатный туалет, новые кондиционеры и контактный зоопарк. Как спасают «умирающую» «Столицу»
Торговый центр «Столица», который входит в число первых крупных в стране, в последние годы переживал не лучшие времена. Многие крупные арендаторы ушли, новые на их место не торопились, а посетители облюбовали более современные ТЦ, в том числе в спальных районах города. Складывалось ощущение, что «Столица» умирает. И хотя витрины некоторых магазинов все еще пусты, но за последний год в ТЦ произошло немало изменений, которые дают надежду, что он оживет.
FINANCE.TUT.BY узнал, что происходит с торговым центром сейчас, а также спросил экспертов, что, на их взгляд, нужно для того, чтобы вернуть «Столице» былую популярность, и как можно модернизировать этот объект.
Сейчас торговый центр «Столица» выглядит веселее, чем год назад. На этажах появились новые островки с хендмейдом, забавными подушками и бижутерией, стало больше светящихся витрин. Хотя темных, «незаселенных» участков как в одном, так и во втором крыле еще много.
Некоторые эксперты в области торговой недвижимости и маркетинга считают, что «Столица» просто устарела. ТЦ не выдерживает конкуренцию с более новыми торговыми объектами по многим параметрам. Поэтому ему нужно срочно придумать какую-то новую оригинальную концепцию. Мы собрали самые интересные из них и спросили у руководства «Столицы», насколько реально их воплотить.
Идея № 1. Сделать акцент на белорусских товарах и кухне
Партнер группы компаний Ascom Анна Заборонок считает, что «Столице» необходимо постараться привлечь людей, которые «находятся под землей».
— «Столица» — подземный торговый центр, поэтому в первую очередь он должен работать с целевкой, которая обитает там же — это люди, которые ездят на метро. Заманить вниз людей «наземных» можно только на очень крутое и уникальное торговое предложение, — говорит Анна. — В Москве и Киеве — это люксовые бренды, интерьерно-архитектурные решения самого ТЦ, ресторанные комплексы и так далее. В Минске этой истории, к сожалению, нет и в ближайшее время не будет. Поэтому для «Столицы» нужна концепция, которая будет интересна существующей аудитории — среднему классу, студентам, приезжим, которые перемещаются на метро, а также наземным туристам, но их навигацией и маркетингом надо замотивировать спуститься.
Эксперт считает, что «Столице» стоит сделать акцент на белорусских товарах и национальной кухне.
— В торговом центре должен быть продуктовый якорь с белорусскими товарами, площадью 2000−3000 квадратов. Относительно масс-маркета: я бы сделала пул обувных арендаторов, в первую очередь это для приезжих и «метро». Обязательны магазины национального достояния: текстиль, косметика, кондитерские изделия — это для туристов, — поясняет Анна. — Хорошо было бы привлечь сюда белорусских дизайнеров.
Идею с привлечением наших дизайнеров поддерживает и старший аналитик Colliers International Сергей Сенкевич. «Их стоило бы пригласить, чтоб были изделия не только промышленного производства, но и авторские, — считает Сергей Сенкевич. — Кстати, идея с торговым центром, где продают белорусские товары, очень неплохая. Это центр города, там туристы, которых, надеюсь, будет все больше. Вряд ли им интересны магазины тех брендов, которые есть у них дома, да еще и дешевле. В свое время в „Столице“ и пытались сделать что-то подобное. Там был и „Блакіт“, и „Неман“, и многие другие. Но, к примеру, продавцы изделий из стекла жаловались, что там аренда, которую они не тянут. Сейчас вроде ставки упали уже».
Сергей Масловский, новый начальник управления по эксплуатации торгового центра «Столица», который занял эту должность в мае, поддерживает идею с магазинами одежды от белорусских дизайнеров, но сказал, что на данный момент такое не осуществимо.
— У нас проходят выставки-ярмарки тех же белорусских дизайнеров, ремесленников. Единичные дизайнеры к нам приходят насовсем. Кстати, недавно открылся магазин белорусской дизайнерской одежды из итальянских тканей. Но у нас очень мало небольших помещений, и они все стабильно заняты. А для больших у дизайнеров не хватает товара. С созданием мультибрендовых магазинов на постоянной основе тоже свои сложности: нет человека, который бы всех дизайнеров объединил. Мультибрендовые магазины работают так: один человек снимает большое помещение, а потом приглашает туда какие-то бренды. Мы не можем сами это все организовывать. Да и опасаются люди за это браться, потому что сегодня может быть 20 дизайнеров, желающих там продаваться, а завтра — 3. Но аренду и коммунальные все равно платить нужно будет.
Управляющий говорит, что ремесленникам и дизайнерам проще прийти на выходные, постоять и уйти. По его словам, помещений для общепита с белорусской кухней и фудкорта в ТЦ тоже пока нет: все сданы в аренду.
По поводу торгового центра с белорусскими товарами Сергей Масловский тоже высказался одобрительно. Но и тут есть небольшая загвоздка: пока нет такого количества желающих, чтоб заполнить весь торговый центр.
— В Минске вообще нет столько продавцов, не только белорусских товаров, чтобы заполнить все имеющиеся в городе торговые площади, — отметил управляющий. — Если говорить о нас, то 41% арендной площади в ТЦ занят отечественными производителями. У нас 26 магазинов с белорусской продукцией. Совсем скоро откроется большой магазин Оршанского льнокомбината.
По мнению Анны Заборонок, в «Столице» нужен фудкорт, но не такой, как в других ТЦ, а с белорусской национальной кухней.
— Ресторанный фудкорт белорусской кухни привлечет туристов, местных офисных работников, министерства, которые находятся рядом. Про стритфуд тоже не стоит забывать: его любят «люди в метро» и студенты, — аргументирует Анна. — Ну и конечно же, надо проводить всевозможные мероприятия — выставки, ярмарки, иные события.
Идея № 2. Сделать ставку на индивидуальных предпринимателей
Индивидуальный предприниматель из Минска Ирина, которая торгует польской обувью, высказала мнение, что «Столицу» можно было бы сдать в аренду ИП.
— Насколько я видела, в этом торговом центре огромные магазины, поэтому туда никто не идет. Если бы их разбили на небольшие, думаю, туда бы пришли ипэшники. Я бы пошла туда торговать, — сказала предпринимательница. — Вся проблема в том, что сетевые магазины есть везде, причем во всех торговых центрах одни и те же. Ипэшники могли бы привозить более оригинальный товар, место неплохое — центр города. Мне кажется, народ бы пошел.
А вот предприниматель Василий Барановский не согласен с тем, что проблема пустующих площадей в ТЦ заключается в отсутствии арендаторов.
— Думаю, что просто никто не занимается этими вопросами. У нас в «Подземном городе» (предприниматель здесь торгует. — Прим. авт.) свободных мест нет, потому что администрация создает хорошие условия для арендаторов. К примеру, в летние месяцы снижает арендную стоимость. «Столица» уже отжила. Думаю, этот торговый центр уже окупился, там аренда была сумасшедшая.
«Арендные ставки для арендаторов в „Столице“ снизили в январе этого года», — отмечает Сергей Масловский. Еще одна хорошая новость — договоры аренды с торговым центром заключать стало проще.
— Раньше мы могли сдавать помещения в аренду только через аукцион, потому что «Столица» — ЦТ коммунальной формы собственности. Теперь мы можем заключать прямые договоры — стало легче дышать, — рассказывает управляющий. — Кроме того, теперь мы можем снизить на первое время (к примеру, на срок ремонта) арендные ставки в два раза. Для объектов торговли у нас арендные ставки от 18,5 рубля за квадратный метр. Для тех, кто оказывает услуги — развлечения, салоны, фитнес-центры и так далее, — от 4,5 рубля за «квадрат». Но для них дороже коммуналка. В среднем стоимость аренды метра по торговому центру — 32 рубля.
— На самом деле пустующих магазинов здесь только по ощущениям много, — говорит Сергей Масловский. — У нас длинные галереи, архитектура такая, что это бросается в глаза. Сейчас в торговом центре пустует всего 19% помещений, и это крупные магазины. Но эти цифры нельзя принимать как что-то постоянное. Потому что ситуация очень быстро меняется. Все неарендованные площади у нас выставлены на аукцион — это 14 магазинов и 5 киосков. 26 июля уже станет известно, кто в них придет.
Управляющий отмечает, что сейчас сложно найти арендаторов именно больших помещений, средние и мелкие сдать — не проблема.
— Теперь торговые центры проектируются с магазинами 100−200 квадратных метров. Те арендаторы, которые интересуются магазинами у нас, тоже хотят видеть такие площади, — поясняет Сергей Масловский. — Договариваемся с торговыми сетями, делая упор на крупные. Пригласили к сотрудничеству около 1200 организаций как из ближнего зарубежья, так и очень дальнего. Ведем переговоры с брендами спортивной одежды — этого ассортимента в торговом центре пока не хватает. Пытаемся привлечь крупные сети по продаже бытовой техники и радиоэлектроники. Надеемся привлечь в «Столицу» детские развлекательные центры.
То, что «Столица» уже не в тренде, предприниматель Василий Барановский аргументирует отсутствием там каких-либо развлечений, хорошего продуктового магазина.
— Сейчас торговые центры — еще и развлекательные. Можно прийти туда посмотреть кино, в бильярд поиграть, детям побегать, полазить. Нужно разнообразие. Пока Червенский рынок, где я раньше торговал, был «моно», торговля шла очень вяло. Когда на нем появились и продукты, и овощи с фруктами, и одежда, и сантехника (то есть в одном месте можно купить всё от иголки до танка) — работа пошла. Люди научились ценить время, — рассказывает предприниматель.
Идея № 3. Переделать ТЦ в паркинг
— Вообще, если бы была такая возможность, «Столицу» можно было бы переделать в паркинг. Но до этого, конечно, стоило бы изучить спрос, нужен ли он. Там рядом офисы, университеты, гостиница, вероятно, он был бы востребован, — предлагает предприниматель Василий Барановский.
Старший аналитик Colliers International Сергей Сенкевич не одобрил идею с паркингом.
— Все полностью отдать под паркинг… Честно говоря, и тот, который там есть, не используется в полной мере, потому что стоит дорого. Переделать и сдавать бесплатно — экономической выгоды от этого не будет никакой, — говорит аналитик.
Руководство ТЦ поясняет, что планов переделать «Столицу» в паркинг нет. А вот изменения для тех, кто хочет приехать в центр на автомобиле, обещают ввести. Паркинг для покупателей может стать дешевле или вовсе бесплатным.
— Дело в том, что паркинг не принадлежит торговому центру. «Столица относится к ГУПР Мингорисполкома, а паркинг — к УП «Гаражи, парковки, стоянки», — поясняет Сергей Масловский. — Сейчас мы пытаемся с ним договориться, чтобы паркинг для покупателей торгового центра на первые 2 часа был либо по минимальной цене, либо бесплатным. Потому что в центре города очень мало мест, где можно поставить машину. И это тоже влияет на поток покупателей. К слову, сейчас в среднем за день торговый центр посещает 30 тысяч человек.
Идея № 4. Продать торговый центр частнику
Сергей Сенкевич считает, что «Столицу» можно было бы продать частнику.
— Если сейчас дело не идет, торговый центр не приносит прибыли, то зачем городу держать его на балансе? Может, попробовать его продать частнику? А он бы уже придумал, что там сделать. Вероятно, нанял бы профессионалов, которые концептуально поработали над торговым центром. Государство держит многие предприятия типа МАЗа, МЗКТ, потому что это национальная гордость, большие штаты людей. Торговая недвижимость к стратегическим предприятиям не относится, поэтому потерь от продажи «Столицы» не будет, — уверен аналитик. — Но если все-таки государство не хочет избавляться от этого торгового центра, нужно вырабатывать какую-то новую концепцию. Потому что ситуация будет только усугубляться. В 2020 году планируется, что уже начнет действовать многофункциональный комплекс CENTROPOL, который находится совсем рядом.
Аналитик считает, что проблемы у «Столицы» начались именно из-за того, что она перестала выдерживать конкуренцию. «Когда открылся «Галилео» с популярным у молодежи фудкортом и кинотеатром, подростки и студенты, которые тусовались в «Столице», переметнулись туда.
— Возможно, стоит подумать, как вернуть в торговый центр именно молодежь. Потому что именно эта целевая аудитория под боком у «Столицы» — рядом два крупных вуза. В ТЦ иногда проходят какие-то спортивные мероприятия. Может, их стоит проводить на постоянной основе. Вероятно, молодым людям могли бы быть интересны соревнования по компьютерному спорту — открыть площадку с турнирами. Пересмотреть места с питанием. Там есть популярные заведения с фастфудом, но возможно, стоило бы придумать что-то более оригинальное. Опять же открыть магазины с молодежной одеждой от молодых дизайнеров, — предлагает аналитик.
В администрации торгового центра «Столица» заверили, что торговый центр никто продавать не собирается.
Что еще за последний год изменилось в ТЦ и какие планы у администрации?
В администрации ТЦ говорят, что у главного управления потребительского рынка Мингорисполкома, которому принадлежит «Столица», и руководства центра уже разработана стратегия по привлечению и арендаторов, и покупателей.
Кстати, кое-что новенькое в торговом центре уже появилось. Во-первых, открылось три новых кафе на верхнем уровне. Во-вторых, — небольшой бьюти-кабинет и маникюрный островок. В-третьих, там теперь есть контактный зоопарк с енотом, лисой, дикобразом, другими животными и птицами, а также школа рисования, где можно пройти курс начинающего художника.
Торговый центр сделал и еще несколько шагов навстречу арендаторам и потребителю. К примеру, покупатели жаловались на то, что в «Столице» душно и платный туалет. С этим уже разбираются.
— Сейчас у нас начинается модернизация кондиционирования. Выбираем подрядчика. К слову, прошел слух, что мы закрываемся на время работ. Это неправда, торговый центр будет работать, — сказал управляющий. — Туалет у нас теперь бесплатный. Мы привели санузлы в порядок, в ближайшем будущем отремонтируем. Раньше посидеть отдохнуть в торговом центре можно было только на нижнем уровне. Теперь в галереях верхнего и среднего ярусов появились скамеечки. У нас даже есть скамья примирения.
Молодежь в торговый центр тоже стараются привлечь. И не только молодежь. В ТЦ проводятся дни скидок, различные спортивные мероприятия, скажем, турниры по боксу, танцевальные студии приходят учить молодежь танцевать. По выходным здесь бывают выставки, модные показы, ярмарки.
— У нас у одних из первых появился бесплатный вайфай. Теперь он еще и высокоскоростной. В планах — сделать несколько мест для подзарядки гаджетов, — заключил управляющий.
Сдавать позиции ни ГУПР, ни управление торговым центром не собираются. К осени, говорят, в «Столице» появится много интересного. Обещают ноу-хау, но что именно придумали, пока умалчивают.
